Kinnistusraamat

Eestis on tugeva kinnistusraamatu süsteem, mis tagab kinnisasjade tsiviilkäibes õiguskindluse ja maandab kinnisvaratehingute riskid, sest:

• kinnisasjaga seotud asjaõigused tehakse kinnistusraamatu kaudu avalikuks ning keegi ei saa ennast vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega;
• kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistusraamatusse kande tegemisega ning neile saab tehinguid tehes toetuda;
• kanded kinnistu kohta tehakse avalduste kinnistuspäevikusse märkimise järjekorras;
• kinnistusraamatusse kantud õigusi saab muuta üksnes selle õiguse omaniku avaldusel või nõusolekul või kohtumenetluse kaudu.

Kohtu juures peetav kinnistusraamat on juriidiline register – sinna kannete tegemine loob, muudab või lõpetab kinnisasjaõigusi ja seda tuleb eristada maakatastrist.

Maa-ameti juures peetav maakataster on tehniline register – selles kajastuvad maamõõtmise tulemused, andmed maa loodusliku seisundi, väärtuse ja tegeliku kasutamise kohta. Katastriandmed on esitatud ka kaardi kujul.

Mõlemad registrid vahetavad andmeid. Nii sisaldab kinnistusraamat kinnistu kohta ka katastriandmeid – kinnistu koosseisu kuuluvad katastriüksused, kinnistu pindala, aadressi, maa sihtotstarvet ja andmeid katastriüksuse moodustamise kohta. Neil andmetel on kinnistusraamatus vaid informatiivne tähendus. Kui katastriandmed muutuvad, parandatakse need kinnistusraamatus kas automaatse andmevahetuse käigus (automaatselt toimuvad maatüki sihtotstarbe ja aadressi muudatused, samuti pindala korrigeerimised ja katastriüksuste jagamised) või katastripidaja kirjaliku taotluse alusel.

Andmevahetus kinnistusraamatu ja maakatastri vahel võimaldab kinnistusraamatu päringusüsteemi kaudu tutvuda lisaks kinnistusraamatusse kantud andmetele ka maakatastri andmetega päringuobjektiks oleva kinnistu kohta, sealhulgas tutvuda katastriüksuse plaaniga. Alates juulist 2010 saavad kinnistusosakonnad kogu kinnistamiseks vajaliku maakatastri info kinnistusraamatu infosüsteemi vahendusel, kadunud on vajadus esitada paberkandjal plaani- ja kaardimaterjali, piiriprotokolle ja õiendeid.

Avage kinnistusraamat

Millest kinnistusraamat koosneb?

Kinnistusraamat koosneb kinnistusregistrist, kinnistuspäevikust ja kinnistustoimikust:

• iga kinnistu (kinnisasi (maatükk), korteriomand, hoonestusõigus, korterihoonestusõigus) kohta avatakse kinnistusregistris eraldi registriosa, kuhu tehakse kanded selle kinnistu kohta. Kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõppevad kande tegemisega;
• kinnistuspäevikusse märgitakse kohtu kinnistusosakonnale esitatud avaldused, millega taotletakse kinnistusraamatusse kande tegemist;
• kinnistustoimikusse köidetakse kinnistu kohta esitatud dokumendid.

Kinnistusregistrit, kinnistuspäevikut ja kinnistustoimikuid peetakse elektrooniliselt.

Kinnistusraamatu registriosad on avalikud. Nendega võib igaüks tutvuda. Kinnistustoimikuga saab tutvuda õigustatud huvi olemasolu korral. Õigustatud huvi ei pea tõendama kinnistu omanik, notar, kohtutäitur, kohus ja järelevalveõiguslik asutus. Kinnistuspäevik on mõeldud asutusesiseseks kasutamiseks ja sellega tutvumist ei võimaldata.

Kinnistusraamatu koosseisu kuuluvate registriosade ja kinnistustoimikutega on võimalik tutvuda kinnistusosakonnas kohapeal, notaribüroos (alates 01.08.2010) või päringusüsteemi kaudu. Kinnistusosakonnas on kinnistusraamatuga tutvumine tasuta. Lisaks on omanikul võimalik tasuta tutvuda temale kuuluvate registriosade ja nende kohta avatud kinnistustoimikutega kodanikuportaali kaudu. Notaribüroos ja päringusüsteemi kaudu saab kinnistusraamatuga tutvuda tasu eest.

Mida kinnistusraamatusse kantakse?

Kinnistusraamatusse kantakse kõik kinnisasjad ja nendega seotud asjaõigused. Kinnisasjad on maatükid, korteriomandid, hoonestusõigused ja korterihoonestusõigused. Kuna asi ja selle olulised osad ei saa olla erinevate õiguste objektideks, kuulub kinnisasja omanikule nii maatükk kui kõik sellega püsivalt seotud esemed (hooned, taimed, mets), samuti hoonega püsivalt seotud esemed (katus, seinad). Kinnistu kohta kantakse kinnistusraamatusse omandisuhted ning kolmandate isikute kasuks kinnistule seatud piiratud asjaõigused:

• tagatisõigused: hüpoteegid ja reaalkoormatised;
• kasutusõigused: hoonestusõigused, reaalservituudid ja isiklikud servituudid (kasutusvaldus ja isiklik kasutusõigus);
• omandamisõigused: ostueesõigused.

Lisaks asjaõigustele kantakse kinnistusraamatusse märkeid:

• eelmärked – tulevikus kinnistusraamatusse kantava õiguse, olemasoleva õiguse kustutamise või muutmise kohta. Eelmärkeid kantakse kinnistusraamatusse näiteks tulevikus kinnistut koormava asjaõigusele (hüpoteegile) soodsa järjekoha tagamiseks;
• vastuväited – ebaõige kande parandamise tagamiseks. Vastuväide ei takista kinnistu edasist võõrandamist ega koormamist, kuid kui kohtuasi lõpeb vastuväite esitaja kasuks, võib kinnistusraamatu seisu „tagasi kerida“;
• keelumärked – kinnistu võõrandamise või koormamise keelamiseks kohtumääruse või juurdlusasutuse määruse alusel;
• märkused – seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (näiteks märkus üürilepingu kohta või märkus kaasomanike kokkuleppe kohta ühise asja valdamise, kasutamise või kaasomandi lõpetamise osas).