Kinnistusraamat

Eurole üleminek on toonud kaasa küsimuse, kas ja kuidas peaks kinnistusraamatusse kantud kroonid eurodeks ümber arvutama. See tähendab, kas enne 1. jaanuari 2011. a tehtud kinnistusraamatu kanded, milles summad on väljendatud kroonides, on ebaõiged ja kas need tuleks pärast euro kasutuselevõttu kindlasti parandada.

Vastuseks: kinnistusraamatu kanded, kus summad on väljendatud kroonides, ei ole alates 1. jaanuarist ebaõiged ning neid ei arvutata automaatselt eurodeks ümber, sest alates 1. jaanuarist tuleb kõik viited kroonile tõlgendada viideteks eurole vastavalt ümberarvestuskursile. Kui aga omanik, hüpoteegipidaja või mõni teine kandest puudutatud isik soovib muuta kinnistusraamatusse kantud kroonid eurodeks, peab ta esitama kinnistamisavalduse, millele tuleb vajadusel lisada puudutatud isiku nõusolek.

Euro kasutuselevõttu reguleerivate õigusaktide väljatöötamisel tegi justiitsministeerium teadliku valiku: säilitada olemasolevates kinnistusraamatu kannetes senine vääring. Seetõttu ei ole ka ette nähtud võimalust teha paranduskandeid riigilõivuvabalt.

Eestis on tugeva kinnistusraamatu süsteem, mis tagab kinnisasjade käibes õiguskindluse ja maandab kinnisvaratehingute riskid, sest:

• kinnisasjaga seotud asjaõigused tehakse kinnistusraamatu kaudu avalikuks ning keegi ei saa ennast vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega;
• kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistusraamatusse kande tegemisega ning neile saab tehinguid tehes toetuda;
• kanded kinnistu kohta tehakse avalduste kinnistuspäevikusse märkimise järjekorras;
• kinnistusraamatusse kantud õigusi saab muuta üksnes selle õiguse omaniku avaldusel või nõusolekul või kohtumenetluse kaudu.

Kohtu juures peetav kinnistusraamat on juriidiline register: sinna kannete tegemine loob, muudab või lõpetab kinnisasjaõigusi ja seda tuleb eristada maakatastrist.

Maa-ameti juures peetav maakataster on tehniline register: selles kajastuvad maamõõtmise tulemused, andmed maa loodusliku seisundi, väärtuse ja tegeliku kasutamise kohta. Katastriandmed on esitatud ka kaardi kujul.

Mõlemad registrid vahetavad andmeid. Nii sisaldab kinnistusraamat kinnistu kohta ka katastriandmeid: kinnistu koosseisu kuuluvad katastriüksused, kinnistu pindala, aadressi, maa sihtotstarvet ja andmeid katastriüksuse moodustamise kohta. Neil andmetel on kinnistusraamatus vaid informatiivne tähendus. Kui katastriandmed muutuvad, parandatakse need kinnistusraamatus kas automaatse andmevahetuse käigus (automaatselt toimuvad maatüki sihtotstarbe ja aadressi muudatused, samuti pindala korrigeerimised ja katastriüksuste jagamised) või katastripidaja kirjaliku taotluse alusel.

Andmevahetus kinnistusraamatu ja maakatastri vahel võimaldab kinnistusraamatu päringusüsteemi kaudu tutvuda lisaks kinnistusraamatusse kantud andmetele ka maakatastri andmetega päringuobjektiks oleva kinnistu kohta, sealhulgas tutvuda katastriüksuse plaaniga. Kinnistusosakonnad saavad kogu kinnistamiseks vajaliku maakatastri info kinnistusraamatu infosüsteemi vahendusel.

Avage kinnistusraamat

Millest kinnistusraamat koosneb?

Kinnistusraamat koosneb kinnistusregistrist, kinnistuspäevikust ja kinnistustoimikust:

• iga kinnistu (kinnisasi (maatükk), korteriomand, hoonestusõigus, korterihoonestusõigus) kohta avatakse kinnistusregistris eraldi registriosa, kuhu tehakse kanded selle kinnistu kohta. Kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõppevad kande tegemisega;
• kinnistuspäevikusse märgitakse kohtu kinnistusosakonnale esitatud avaldused, millega taotletakse kinnistusraamatusse kande tegemist;
• kinnistustoimikusse köidetakse kinnistu kohta esitatud dokumendid.

Kinnistusregistrit, kinnistuspäevikut ja kinnistustoimikuid peetakse elektrooniliselt.

Kinnistusraamatu registriosad on avalikud. Nendega võib tutvuda igaüks. Kinnistustoimikuga saab tutvuda õigustatud huvi olemasolu korral. Õigustatud huvi ei pea tõendama kinnistu omanik, notar, kohtutäitur, kohus ja järelevalveõiguslik asutus. Kinnistuspäevik on mõeldud asutusesiseseks kasutamiseks ja sellega tutvumist ei võimaldata.

Kinnistusraamatu koosseisu kuuluvate registriosade ja kinnistustoimikutega on võimalik tutvuda kinnistusosakonnas kohapeal, notaribüroos või päringusüsteemi kaudu. Kinnistusosakonnas on kinnistusraamatuga tutvumine tasuta. Lisaks on omanikul võimalik tasuta tutvuda temale kuuluvate registriosade ja nende kohta avatud kinnistustoimikutega kodanikuportaali kaudu. Notaribüroos ja päringusüsteemi kaudu saab kinnistusraamatuga tutvuda tasu eest.

Mida kinnistusraamatusse kantakse?

Kinnistusraamatusse kantakse kõik kinnisasjad ja nendega seotud asjaõigused. Kinnisasjad on maatükid, korteriomandid, hoonestusõigused ja korterihoonestusõigused. Kuna asi ja selle olulised osad ei saa olla erinevate õiguste objektideks, kuulub kinnisasja omanikule nii maatükk kui kõik sellega püsivalt seotud esemed (hooned, taimed, mets), samuti hoonega püsivalt seotud esemed (katus, seinad). Kinnistu kohta kantakse kinnistusraamatusse omandisuhted ning kolmandate isikute kasuks kinnistule seatud piiratud asjaõigused:

• tagatisõigused: hüpoteegid ja reaalkoormatised;
• kasutusõigused: hoonestusõigused, reaalservituudid ja isiklikud servituudid (kasutusvaldus ja isiklik kasutusõigus);
• omandamisõigused: ostueesõigused.

Lisaks asjaõigustele kantakse kinnistusraamatusse märkeid:

• eelmärked – tulevikus kinnistusraamatusse kantava õiguse, olemasoleva õiguse kustutamise või muutmise kohta. Eelmärkeid kantakse kinnistusraamatusse näiteks tulevikus kinnistut koormava asjaõigusele (hüpoteegile) soodsa järjekoha tagamiseks;
• vastuväited – ebaõige kande parandamise tagamiseks. Vastuväide ei takista kinnistu edasist võõrandamist ega koormamist, kuid kui kohtuasi lõpeb vastuväite esitaja kasuks, võib kinnistusraamatu seisu „tagasi kerida“;
• keelumärked – kinnistu võõrandamise või koormamise keelamiseks kohtumääruse või juurdlusasutuse määruse alusel;
• märkused – seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (näiteks märkus üürilepingu kohta või märkus kaasomanike kokkuleppe kohta ühise asja valdamise, kasutamise või kaasomandi lõpetamise osas).

Kinnistustoimiku dokumentidega nüüd võimalik tutvuda ka veebis

E-kinnistusraamatu kõige uuemad arendused võimaldavad inimestel nüüdsest tutvuda kõigi kinnistustoimikusse kuuluvate dokumentidega kodunt lahkumata.

Tänaseks on registrite ja infosüsteemide keskusel valminud kaks uut e-kinnistusraamatu infosüsteemi arendust – kinnistustoimikute digiteerimise rakendus ning kinnistusraamatu ja maakatastri liidestuste täiendused.

Esimene rakendus võimaldab alustada kogu kinnistusosakondade paberarhiivi ddigiteerimist. See tähendab, et edaspidi on võimalik läbi kinnistusraamatu päringusüsteemi või kinnistu omanikel lisaks läbi kodanikuportaali tellida paberkandjal dokumentide muutmist elektrooniliseks ja nendega kodunt lahkumata tutvuda.

Dokumentidega, mis on juba elektroonilised, saavad omanikud tutvuda eelnimetatud võimalusi kasutades digiteerimistellimust esitamata.

Teised isikud peavad dokumentidega tutvumiseks esitama tutvumistellimuse, tõendades oma õigustatud huvi. Elektroonilise kinnistusraamatu ja kinnistustoimiku koosseisu kuuluvate dokumentidega on endiselt võimalus tutvuda kinnistusosakonnas kohapeal kasutades selleks spetsiaalseid arvuteid ja alates 1. augustist ka notaribüroos. Kes ei soovi kasutada tutvumiseks arvutit, saab tutvuda elektroonilise kinnistusraamatu väljatrükiga.

Kinnistusraamatu ja maakatastri liidestuste täiendamine tagab, et kogu kinnistusraamatu pidamiseks vajalik plaani- ja kaardimaterjal jõuab edaspidi kinnistusosakonda infosüsteemide vahelise elektroonilise andmevahetuse kaudu, mis tähendab, et neid ei ole vaja enam tulevikus paberkandjal kinnistusosakonnale esitada.

Projektid on rahastatud Euroopa Liidu Euroopa regionaalarengu fondist.

Kinnistusraamatu päringusüsteem asub siin: kinnistusraamat.rik.ee ning riigiportaal siin: www.eesti.ee.

Täpsemat infot tutvumistellimuse esitamise kohta leiate siit.