Kinnistusraamat

 

Eestis on tugeva kinnistusraamatu süsteem, mis tagab kinnisasjade käibes õiguskindluse ja maandab kinnisvaratehingute riskid, sest:

  • kinnisasjaga seotud asjaõigused tehakse kinnistusraamatu kaudu avalikuks ning keegi ei saa ennast vabandada kinnistusraamatu andmete mitteteadmisega;
  • kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõpevad kinnistus-raamatusse kande tegemisega ning neile saab tehinguid tehes toetuda;
  • kanded kinnistu kohta tehakse avalduste kinnistuspäevikusse märkimise järjekorras;
  • kinnistusraamatusse kantud õigusi saab muuta üksnes selle õiguse omaniku avaldusel või nõusolekul või kohtumenetluse kaudu.

Kohtu juures peetav kinnistusraamat on juriidiline register: sinna kannete tegemine loob, muudab või lõpetab kinnisasjaõigusi ja seda tuleb eristada maakatastrist.

Maa-ameti juures peetav maakataster on tehniline register: selles kajastuvad maamõõtmise tulemused, andmed maa loodusliku seisundi, väärtuse ja tegeliku kasutamise kohta. Katastriandmed on esitatud ka kaardi kujul.

Need kaks registrit vahetavad andmeid. Nii sisaldab kinnistusraamat ka kinnistu katastriandmeid: kinnistu koosseisu kuuluvad katastriüksused, kinnistu pindala, aadress, maa sihtotstarve ja andmed katastriüksuse moodustamise kohta ning nendega saab kinnistusraamatu päringusüsteemi kaudu tutvuda. Kinnistusosakond saab kogu kinnistamiseks vajaliku maakatastri info kinnistusraamatu infosüsteemi vahendusel.

 

Avage e-kinnistusraamat

 

Kinnistuportaal

 

Millest kinnistusraamat koosneb?

Kinnistusraamat koosneb kinnistusregistrist, kinnistuspäevikust ja kinnistustoimikust.

Iga kinnistu – kinnisasja (maatüki), korteriomandi, hoonestusõigus, korterihoonestusõiguse – kohta avatakse kinnistusregistris eraldi registriosa, kuhu tehaksee kanded selle kinnistu kohta. Kinnisasjaõigused tekivad, muutuvad ja lõppevad kande tegemisega.

Kinnistuspäevikusse märgitakse kohtu kinnistusosakonnale esitatud avaldused, millega taotletakse kinnistusraamatusse kande tegemist.

Kinnistustoimik hõlmab kinnistu kohta esitatud dokumente.

Kinnistusregistrit, kinnistuspäevikut ja kinnistustoimikuid peetakse elektrooniliselt.

Kinnistusraamatu registriosad on avalikud. Nendega võib tutvuda igaüks. Kinnistustoimikuga saab tutvuda õigustatud huvi olemasolu korral. Õigustatud huvi ei pea tõendama kinnistu omanik, notar, kohtutäitur, kohus ja järelevalveõigusega asutus. Kinnistuspäevik on asutusesiseseks kasutamiseks.

Kinnistusraamatu koosseisu kuuluvate registriosade ja kinnistus-toimikutega saab tutvuda kinnistusosakonnas kohapeal, notaribüroos või päringusüsteemi kaudu. Kinnistusosakonnas on kinnistusraamatuga tutvumine tasuta. Lisaks on omanikul võimalik tasuta tutvuda temale kuuluvate registriosade ja nende kohta avatud kinnistustoimikutega riigiportaali kaudu. Notaribüroos ja päringusüsteemi kaudu saab kinnistusraamatuga tutvuda tasu eest.

 

Mida kinnistusraamatusse kantakse?

Kinnistusraamatusse kantakse kõik kinnisasjad ja nendega seotud asjaõigused. Kinnisasjad on maatükid, korteriomandid, hoonestus-õigused ja korterihoonestusõigused. Kinnisasja omanikule kuulub nii maatükk kui ka kõik sellega püsivalt seotud esemed (hooned, taimed, mets), samuti hoonega püsivalt seotud esemed (katus, seinad). Kinnistusraamatusse kantakse kinnistu omandisuhted ning kolmandate isikute kasuks kinnistule seatud piiratud asjaõigused:

  • tagatisõigused – hüpoteegid ja reaalkoormatised
  • kasutusõigused – hoonestusõigused, reaalservituudid ja isiklikud servituudid (kasutusvaldus ja isiklik kasutusõigus)
  • omandamisõigused – ostueesõigused

Lisaks asjaõigustele kantakse kinnistusraamatusse märkeid:

  • eelmärked – tulevikus kinnistusraamatusse kantava õiguse, olemasoleva õiguse kustutamise või muutmise kohta. Eelmärkeid kantakse kinnistusraamatusse näiteks tulevikus kinnistut koormava asjaõigusele (hüpoteegile) soodsa järjekoha tagamiseks
  • vastuväited – ebaõige kande parandamise tagamiseks. Vastuväide ei takista kinnistu edasist võõrandamist ega koormamist, kuid kui kohtuasi lõpeb vastuväite esitaja kasuks, võib kinnistusraamatu seisu „tagasi kerida“
  • keelumärked – kinnistu võõrandamise või koormamise keelamiseks kohtumääruse või juurdlusasutuse määruse alusel
  • märkused – seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (näiteks märkus üürilepingu kohta või märkus kaasomanike kokkuleppe kohta ühise asja valdamise, kasutamise või kaasomandi lõpetamise osas)

 

 

Kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on vaja õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepet (asjaõiguslepingut) ja sellekohast kannet kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Notarid nõustavad tehinguosalisi ja esindavad avaldajaid kinnistusosakonnas (sh edastavad dokumente).

Kinnistuportaal pakub kiiret ja mugavat võimalust koostada ja esitada kinnistamisavaldust, tasuda kande tegemise eest riigilõivu ja jälgida kinnistamisavalduse kulgu reaalajas. Kinnistuportaal on mõeldud kasutamiseks kõigile, kel on vaja esitada kinnistamisavaldusi ja kes ei pea kinnistamisavaldusele lisama notariaalselt tõestatud vormis käsutustehingut. Viimasel juhul koostab kinnistamisavalduse ja esitab selle kinnistusosakonnale notar. Ka kõigil teistel juhtudel võib kinnistamisavalduse esitada notari vahendusel.

 

Riigilõiv 

Riigilõivu kinnistusraamatu toimingute eest tuleb tasuda rahandusministeeriumi arveldusarvetele:

  • SEB Pank – EE571010220229377229
  • Swedbank – EE062200221059223099
  • Danske Bank – EE513300333522160001
  • Nordea Bank – EE221700017003510302

Maksedokumendil tuleb märkida ka:

  • kinnistu registriosa number, selle puudumisel katastritunnus või kinnistamisavalduse notariaalse kinnitamise või tõestamise number;
  • riigilõivu tasumisel teise isiku eest selle isiku nimi;
  • viitenumber, mille saate kinnistusportaalist, e-notarist või kohtu kinnistusosakonnast. Kui riigilõiv tasutakse enne toimingu tegemise taotlemist, ei pea viitenumbrit kasutama.