Sa oled siin

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Üldist


2018. aasta 1. jaanuaril jõustub 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Sellega asendatakse kaks praegu kehtivat seadust – korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS) – ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

Uue seaduse kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu. 

Uue seaduse jõustumisel kaovad need segadused, mis praegu on tekkinud seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga. Kolmandate isikutega, näiteks maja remontiva ehitusettevõtjaga lepingu sõlmimisel tekitab praegune korteriomanike ühisus segadust, sest pole selge, kes ikkagi on lepingu pool, kas valitseja või korteriomanikud, ja kuidas teha kindlaks, kas ennast valitsejana esitlev isik üldse on seda. Eelnõuga välja pakutav automaatselt moodustuv korteriühistu kui juriidiline isik on oluliselt arusaadavam lepingupartner.

 

 

Korteriühistuga majad


KrtS-i jõustumisel olemas olevad korteriühistud jätkavad oma tegevust, nendele põhimõttelisi muudatusi ei toimu. Alles jääb nii korteriühistu nimi (ka selline nimi, mis ei sisalda aadressi) kui ka põhikiri.

Põhimõtteliselt ei too uus seadus ka kaasa vajadust põhikirja muuta. Samas võiks kõik korteriomanikud oma ühistu põhikirja siiski värske pilguga üle vaadata, sest praegu leidub neis sageli sätteid, mis ei ole kooskõlas ka kehtiva õigusega. Näiteks on mitmetes põhikirjades sätted selle kohta, kuidas juhatus otsustab isiku korteriühistu liikmeks saamise üle, samuti esineb sätteid, mis näevad võimaluse korteriomanik korteriühistu liikmete hulgast juhatuse või üldkoosoleku otsusega välja arvata. Kui tavalise mittetulundusühingu puhul on sellised sätted igati asjakohased, siis korteriühistu puhul mitte. Korteriühistu liikmeks saamine kaasneb automaatselt korteriomanikuks saamisega, samuti saab korteriühistu liikmest vabaneda ainult KOS-is sätestatud korras korteriomandi võõrandamise nõude esitamisega.

Ilma korteriühistuta majad


Kõigis nendes majades, kus korteriomanikud 2018. aastaks ise korteriühistut moodustanud ei ole, luuakse automaatselt n-ö seadusjärgne korteriühistu. See tähendab, et korteriühistute registri pidaja avab registris uue korteriühistu registrikaardi, millel on kirjas korteriühistu nimi ja mis on seotud kinnistusraamatus sama kinnisasja korteriomanditega. Sellise korteriühistu nimeks saab kinnisasja aadress koos täiendiga „korteriühistu“.

N-ö seadusjärgse korteriühistu loomine ei tähenda seda, et keegi määrab automaatselt sellele korteriühistule ka juhatuse liikmed, see ülesanne jääb ikkagi korteriomanikele endile. Kui korteriomanikud on KOS-i alusel ametisse nimetanud valitseja,  esialgu jätkab see valitseja tegevust. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitsejaks on juriidiline isik, siis loetakse ta korteriühistu valitsejaks.

Korteriühistu valitseja on juriidiline isik, kes tegutseb korteriühistu juhatuse asemel. Senisega võrreldes on see uus võimalus, mis sobib neile korteriomanikele, kes ei soovi oma maja haldamisega tegeleda. Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut. Valitseja peab igale korteriühistule määrama füüsilisest isikust majahalduri, kellel on kinnisvarahalduri või korterelamuhalduri kutsetunnistus.

Seadusjärgsel korteriühistul ei ole esialgu põhikirja. Kui korteriomanikele see sobib, s.t ei soovita seaduses sätestatust erinevaid reegleid kehtestada, siis on ilma põhikirjata tegutsemine täiesti võimalik, sest KrtS ei nõua korteriühistult põhikirja olemasolu.

 

 

Kuni kümne korteriomandiga majad


Eraldi reeglid kehtiva väikeste majade jaoks, kus on kuni kümme korteriomandit. Kuigi korteriühistu tekib sõltumata korteriomandite arvust, on kuni kümne korteriomandiga majas korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Selliselt juhitud korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist ega pea koostama ega esitama majandusaasta aruannet. Need võimalused kehtivad kõigile väikesete majade korteriomanikele sõltumata sellest, kas nad olid enne KrtS-i jõustumist korteriühistu asutanud või mitte.

Mitme kinnisasja korteriühistud


Mõnede olemasolevate korteriühistute jaoks toob uus seadus siiski kaasa ka suuremad muudatused. Need on sellised korteriühistud, mis on moodustatud mitme kinnisasja majandamiseks. Sellistes ühistutes võivad korteriomanikud otsustada senises vormis tegutsemist jätkata. Sellekohane otsus tuleb vastu võtta ja registripidajale esitada 2016. aasta jooksul. Otsuse poolt peab olema korteriomanike enamus ja otsuse protokoll peab olema notariaalselt tõestatud. Kui seda ei tehta, siis loetakse senine ühistu lõpetatuks ja igale kinnisasjale tekib 2018. aasta 1. jaanuaril uus seadusjärgne korteriühistu.

 

Korteriühistu maksejõuetus


KrtS-i kohaselt on korteriühistu lõpetamine võimalik ainult juhul, kui lõpetatakse ka korteriomandid. Seetõttu on uues seaduses sätestatud erisused korteriühistu maksejõuetuse puhuks. Korteriühistu pankroti väljakuulutamine on küll endiselt võimalik, kuid selle järel toimub sisuliselt ühistu saneerimine. Korteriühistu lõpetamine pankroti väljakuulutamise järel on võimalik ainult siis, kui on võimalik lõpetada ka korteriomandid. Selline olukord võib esineda näiteks siis, kui tegemist on tühja ja lagunenud majaga. Korteriomandite lõpetamise korral (mis võib toimuda ka korteriomanike kokkuleppel) jääb alles n-ö tavaline kaasomand, korteriomanikest saavad siis kinnisasja kaasomanikud.

Keda KrtS ei puuduta?


Esiteks ei puuduta KrtS kinnisasja n-ö tavalisi kaasomanikke ja seda ka siis, kui on sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe selle kohta, et iga kaasomanik kasutab hoonest kindlat osa (korterit). Selliste omanike suhteid reguleerib jätkuvalt asjaõigusseadus.

Teiseks ei puuduta uus seadus reaalosadeks jagatud hoonete omanikke. Sellised hooned on eelkõige ridaelamud, kus iga ridaelamuboks on eraldi kinnisasi ja puudub kaasomandi osa.

Kolmandaks ei puuduta uus seadus hooneühistuid ja nende liikmeid. Hooneühistu on tulundusühistu, mille liikmed kasutavad hooneühistule kuuluvat hoonet. Eelkõige tegutsevad sellises vormis endised garaažiühistud.