Asjaõigus, korteriomand ja -ühistu

Eesti õiguses on asjaõigusteks omand ja piiratud asjaõigused. Seda reguleerib asjaõigusseadus, mis sätestab asjaõigused, nende sisu, tekkimise ja lõppemise ning on aluseks teistele asjaõigust reguleerivatele seadustele.

Korteriomand on kinnisasja kaasomanike kokkulepe selle kohta, et igaühel neist on kaasomandis hoone ühele osale – korterile – ainuõigus. Korteriks võib seejuures olla nii eluruum kui ka mitteeluruum. Korteriomandit reguleerib eelkõige korteriomandi- ja korteriühistuseadus.

Omand

Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Asi on kehaline ese. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õiguseid piiravad üksnes teiste isikute õigused või üldised huvid tervikuna või konkreetsed seaduses sätestatud kitsendused. Omand tekib kas tahteliselt ehk tehinguliselt või tahtest sõltumatult ehk seadusjärgselt. Seadusjärgse omandamise puhul ei ole omandi tekkimise aluseks tehing. 

Omandi mõistet ei saa samastada vara mõistega

Vara on isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja kohustuste kogum. Vara hulka kuuluvad kõik isikule kuuluvad asjad, sh vallasasjad ja kinnisasjad, kõik õigused, nii intellektuaalse vara hulka kuuluvad õigused kui ka nõudeõigused, samuti muud hüved, kui need on rahaliselt hinnatavad. Lisaks kuuluvad vara hulka kõik isikul lasuvad kohustused, sh näiteks piiratud asjaõigustest tulenevad kohustused (servituudid, pandiõigus jne), seadusest tulenevad ülalpidamiskohustused, võlausaldaja nõudeõigusele vastavast raha maksmise nõudest tulenevad kohustused, lepingutest ja muudest võlasuhetest tulenevad kohustused jne. Vara ei saa olla erinevalt omandist tervikuna käsutamise objektiks, samuti ei ole vara suhtes tervikuna võimalik teostada muid õigusi.

Asjad jagunevad kinnisasjadeks ja vallasasjadeks

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk. Kinnisasja olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad nagu nt ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Vallasasjadena käsitletakse kõiki asju, mis ei ole kinnisasjad ja kinnisasja osad.

Vallasomand tekib vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Kinnisomandi tekkimiseks on vajalik notariaalselt tõestatud asjaõiguskokkuleppe sõlmimine ja kande tegemine kinnistusraamatusse. Kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping võib notariaalselt tõestatud dokumendi asemel sisalduda kohtulahendis. Notariaalselt tõestatud peab olema ka see tehing (kohustustehing), millega isik kohustub kinnisasja omanikuks saama või millega ta kohustub kinnisasja võõrandama.

Kuidas tehakse kinnisvaratehinguid ja vormistatakse dokumente?

Tehinguid kinnisasjadega tehakse üldjuhul notari juures. Tehing kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks peab olema notariaalselt tõestatud.

LOE EDASI 

Ühisomand ja kaasomand

Omand võib kuuluda nii ühele isikule kui mitmele isikule korraga. Kui omand kuulub üheaegselt mitmele isikule, on tegemist ühise omandiga. Ühine omand on üldine mõiste, mis võib väljenduda kas ühisomandina või kaasomandina. Eelkõige sõltub see asjaolust, kas osad ühises omandis on kindlaks määratud või mitte.

Ühisomandi puhul kuulub omand üheaegselt mitmele isikule ja seejuures ei ole mõttelisi osi omandis kindlaks määratud. Enam levinud ühisomandi liigiks on abikaasade ühisomand.

Kaasomandi puhul kuulub kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades kindlaks määratud omand ühises asjas. Kaasomandi osad võivad olla nii võrdsed (nt ½ ja ½ ) kui ka erinevates suurustes (1/3 ja 2/3).

Osade suurus kaasomandis on oluline, kuna see mõjutab eelkõige asjast saadava vilja jaotamist, koormiste ja kulutuste kandmist, aga ka asja jagamist kaasomandi lõpetamise korral.

Kaasomandiga on tegemist ka korteriomandi puhul.

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Seega on korteriomanikud ühtlasi kaasomanikud vastava kinnisasja ja selle kinnisasja osade suhtes, mis ei ole hoone reaalosadeks.

Valdamine, kasutamine ja käsutamine

Valdamine tähendab tegelikku võimu asja üle. Tegelik võim eeldab, et asi on valdajale ruumiliselt selliselt juurdepääsetav, et isik saab asja kasutada oma tahtmise järgi isiklikult või teise isiku kaudu. Valdus võib olla nii otsene kui kaudne. Kaudse valdusega on tegemist näiteks üürilepingu puhul, mil otsene valdus kuulub üürnikule ja omanik on kaudne valdaja. Kuigi omanikul ei pruugi olla alati tegelikku võimu asja üle, jääb ta ikkagi omanikuks ja tal on õigus asi võõrast valdusest välja nõuda.

Omanikul on õigus oma asja kasutada, mis sisuliselt tähendab asja kasulike omaduste tarbimist ja asjalt viljade saamist. Kasulike omaduste tarbimine tähendab mh õigust otsustada asjast saadavate kasulike omaduste kasutamise üle.

Käsutamine seisneb asja õigusliku staatuse määramises ehk omanik võib oma asja eelkõige võõrandada või koormata asjaõigusega (nt pandi seadmine, hoonestusõiguse seadmine).

Piiratud asjaõigused on servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus 

Piiratud asjaõigused annavad õigusi oma asjale või võõrale asjale. Piiratud asjaõigused jagunevad kasutusõigusteks (hoonestusõigus, servituudid), tagatisõigusteks (kinnisasjade puhul hüpoteek, vallasasjade puhul pandiõigus) ning omandamisõigusteks (ostueesõigus).

Servituudid on kinnisasja koormatised, mis kohustavad omanikku lubama kellelgi teisel oma kinnisasjal midagi teha või kinnisasja mingil otstarbel kasutada (õigus rajada tee, tehnovõrk vms), samuti võivad servituudid kohustada isikut mingist tegevusest hoiduma (nt mitte rajama kinnisasjale teatud ehitisi, paigaldama kinnisasjale reklaami vms). Servituudiga õigustatud isik võib olla mõne teise kinnisasja igakordne omanik või muu isik, kellele ei pruugi kinnisasi kuuluda. Kui servituut seatakse teise kinnisasja igakordse omaniku kasuks, on tegemist reaalservituudiga. Kui servituut seatakse konkreetse isiku kasuks, on tegemist isikliku servituudiga.

Reaalkoormatis koormab kinnisasja selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid.

Hoonestusõigus on õigus omada võõral kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist.

Asjaõigusliku toimega kinnisasja ostueesõigused on kinnistusraamatusse kantud kokkuleppel põhinev ostueesõigus, kinnisasja kaasomanike ostueesõigus ja seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus. Asjaõigusliku toimega ostueesõigus kinnisasjale peab alati nähtuma kinnistusraamatus.

Pandiõigusega võib asja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks pant on seatud, on õigus pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud vara arvel, kui nõuet ei ole kohaselt täidetud. Pant on vallaspant (nt käsipant, registerpant) või kinnispant (hüpoteek).

Pandiõiguse sisu sõltub sellest, kas tegemist on aktsessoorse või mitteaktsessoorse pandiõigusega. Aktsessoorsete pandiõiguste (käsipandi, õiguste pandi) puhul kuulub tagatiskokkulepe pandi sisusse ega pole pantimiskokkuleppest eristatav ehk tagatiskokkuleppeta ei saa pant kehtida. Mitteaktsessoorse pandiõiguse, eelkõige hüpoteegi puhul eristatakse asjaõiguslikku kokkulepet tagatiskokkuleppest ehk tagatiskokkuleppe sisu ei kuulu hüpoteegi sisusse.

Korteriomand ja korteriühistu

2018. aasta 1. jaanuaril jõustus 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Sellega asendati kaks varem kehtinud seadust –korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS) – ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

LOE EDASI 

2019. aasta kevadel korraldas JuM avaliku konsultatsiooni, mille eesmärk oli koguda tagasisidet hetkeolukorra, probleemide, vajaduste ja ootuste kohta seoses kehtiva KrtSiga, et saada sisendit edasiseks poliitikakujundamiseks valdkonnas. Avalikule konsultatsioonile laekunud tagasiside ja ettepanekute põhjal valmis väljatöötamiskavatsus, mille saatsime 2021. aasta mais huvirühmadele arvamuse avaldamiseks. VTK hõlmas korteriomandi jagamist ning selleks vajalikke nõusolekuid, korteriühistu nime ja aadressi nõudeid, eelkõige korteriühistu täiendava nime kriteeriume ning korteriühistute registrisse kantavat aadressi.

Samuti käsitleti väiksemate korteriühistute raamatupidamise nõuete leevendamist, korteriühistu pandiõiguse regulatsiooni ning korteriühistu õigust nõuda sissenõudmiskulude hüvitamist.

Veel puudutas VTK korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste lahendamist, sh nii vaidluste lahendamist kohtus kui ka kohtuväliselt. Lisaks on VTK-s ka teisi seaduseid puudutavad muudatused, millest üks ettepanek on võimaldada piiratud asjaõiguste digitaalset kustutamist ning teine ettepanek täpsustada maksumenetluses seatud kohtulike hüpoteekide kustutamiseks vajalike nõusolekute ringi.

Justiitsministeeriumis on hetkel väljatöötamisel KrtS-i ja teiste seaduste muutmise eelnõu, mis sisaldab nii eelnõule eelnenud väljatöötamiskavatsuses (VTK) käsitletud teemasid kui ka nimetatud VTK-le esitatud ettepanekute ja tagasiside läbi töötamisel tõusetunud küsimusi.

Registri toimingud

Korteriomand on kinnisasja kaasomanike kokkulepe selle kohta, et igaühel neist on kaasomandis hoone ühele osale – korterile – ainuõigus. Korteriks võib seejuures olla nii eluruum kui ka mitteeluruum. Korteriomandit reguleerib eelkõige korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS).

Alates 1. jaanuarist 2018 majandatakse kõiki korteriomandite kaasomandi osi korteriühistu vormis. Kõik korteriühistud on kantud e-äriregistrisse. 

Kõige lihtsam on korteriühistut otsida tema seadusjärgse nime järgi korteriühistute registrist, sest selles nimes sisaldub kinnisasja aadress. Korteriühistu registrikood on kirjas ka iga kinnistusraamatusse kantud korteriomandi kinnistu registriosa pealkirjas. 

Teil on õigus nõuda avalduse tõestanud või kinnitanud notarilt, et ta esindaks Teid asjaajamises kohtu registriosakonnas, sh edastaks dokumente (vt lisaks notariaadiseaduse § 30 lg 2-21 ja § 33 lg 1). Notar informeerib ühtlasi, kui palju tuleb maksta riigilõivu. Kui Te soovite, et notar tõestaks avalduse, siis hõlmab tõestamistasu ka konsultatsiooni ja avalduse projekti koostamist.

  • Registriosakonnale kande tegemiseks esitatud avaldus peab olema notariaalselt kinnitatud või esitatud digiallkirjastatult ettevõtjaportaali kaudu.
  • Registriosakonnale tuleb esitada originaaldokumendid või nende notariaalselt kinnitatud koopiad.
  • Dokumendid peavad olema eesti keeles või koos notariaalselt kinnitatud tõlkega. Tõlget võib kinnitada ka vandetõlk.
  • Avaldusele tuleb lisada riigilõivu tasumise tõend. Riigilõiv tuleb tasuda rahandusministeeriumi kontole:

    SWEDBANK EE062200221059223099
    LUMINOR BANK EE221700017003510302
    SEB EE571010220229377229
    LHV Pank EE567700771003819792

    Ülekannet tehes märkige kindlasti ühingu nimi ja registrikood, kelle eest lõiv tasuti, koos toimingu nimetusega (nt Korteriühistu „Aia 5“ registrikanne). Asutamise puhul näidake maksekorraldusel ära ka notariaalse asutamistehingu tõestamistoimingu number (see number on kirjas asutamislepingu notariaalaktis või notariaalmärkes), mittenotariaalse asutamise puhul asutajatele e-äriregistris antud asutamisnumber. Lõivude tasumisel tuleb kasutada e-äriregistrist, e-notarist või kohtu registriosakonnast saadud viitenumbrit. Viitenumbrit ei pea kasutama, kui riigilõiv tasutakse enne toimingu tegemise taotlemist.

1) digiallkirjastatud või vähemalt ühe juhatuse liikme notariaalselt kinnitatud allkirjaga avaldus koos riigilõivu tasumise tõendiga;

2) avaldusele tuleb lisada selle aluseks olev protokoll, mis peab sisaldama andmeid koosoleku toimumise aja ja koha ning hääletustulemuste ja vastuvõetud otsuste kohta. Protokollile kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija. Protokollile tuleb lisada koosolekust osavõtnute nimekiri koos igaühe allkirjaga;

3) uue juhatuse liikme registrisse kandmiseks on vaja tema notariaalselt kinnitatud allkirjanäidist (kui ta ei ole avaldusele alla kirjutanud);

4) põhikirja muutmise korral tuleb avaldusele, protokollile ja nimekirjale lisada põhikirja uus terviktekst, mille on allkirjastanud vähemalt üks juhatuse liige.

Kui Te ei oska mõnd juriidilist küsimust lahendada, siis pöörduge notari poole (avalduse sisu tõestamise piires on nõustamine tasuta) või kasutage advokaadi vm õigusnõustaja abi. Registriosakond on kohtuasutus ega anna õigusabi.

Vastuvõetud dokumendid vaatab kohus läbi viie tööpäeva jooksul. Kohus teeb kande (avalduse rahuldamise korral) või kandemääruse (avalduses esinenud puuduste kõrvaldamiseks või avalduse mitterahuldamiseks). Kohus võib läbivaatamisaega pikendada.

Kui kanne on tehtud, saadetakse Teile ja Teid esindavale notarile registrikaardi kehtivate andmetega kinnitamata väljatrükk. Kui esitatud dokumentides on puudusi, teeb kohus määruse, milles ta seadusele viidates näitab puudused täpselt ära ning annab tähtaja nende kõrvaldamiseks. Nimetatud määrus toimetatakse Teile kätte vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätetele. Kande ja määruse tegemist saate jälgida ka äriregistri lihtpäringu rubriigi „Menetlusteave“ abil.

Riigilõivud

  • registrisse kantud andmete muutmise eest 7 eurot

  • ühistu aadressimuutus omavalitsusüksuse piires ning surnud juhatuseliikme andmete registrist kustutamine on ilma lõivuta

  • kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel 50 eurot

Notaritasud

  • ühe allkirja kinnitamise eest 12,75 eurot
  • kandeavalduse registriosakonnale edastamise eest 12,75 eurot
  • kandeavalduse projekti koostamine, ühe allkirja kinnitamine ja registriosakonnale edastamine 35,75 eurot. Kui avalduse esitajaid on mitu, lisandub tasule alates teisest isikust tema allkirja kinnitamise tasu 6,39 eurot
  • dokumendi ärakirja (sh digidokumendi ärakirja) või väljavõtte, samuti väljatrüki kinnitamine 3,19 eurot lehekülg, kuid kokku mitte rohkem kui 31,95 eurot
  • korteriühistule tema kohta tehtud kandeotsuse või kohtumääruse notaribüroost väljastamine on ilma notaritasuta

NB! Notari tasule lisandub käibemaks

Notaritasudest loe pikemalt siit. 

Juhatus esitab kohtu registriosakonnale kinnitatud majandusaasta aruande ja sellega koos esitatavad dokumendid kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest. Majandusaasta aruanne ja sellega koos esitatavad dokumendid tuleb koostada ja esitada aruande koostamise ja esitamise keskkonnas, mis asub e-äriregistris. Majandusaasta aruande allkirjastab vähemalt üks raamatupidamiskohustuslase tegevjuhtkonna liige (raamatupidamise seaduse § 25 lõige 3). Aruanne tuleb registripidajale esitada kas digiallkirjastatult või PDF-vormingus. Aruande esitamisel registripidajale tuleb kinni pidada esindusõiguse reeglitest.

Korteriühistu majandusaasta aruandes märgitakse lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus.

Korteriühistu ei pea majandusaasta aruannet esitama, kui korteriomanikud juhivad ja esindavad korteriühistut ühiselt vastavalt KrtS-i § 24 lg-le 3 ja 4 ning raamatupidamine on kassapõhine.

Majandusaasta aruande ja sellega koos esitatavad dokumendid saab kohtu registriosakonnale esitada ka notari kaudu elektrooniliselt PDF-vormingus või paberkandjal notaribüroos kohapeal. See notariaaltoiming maksab 25,55 eurot, millele lisandub ka käibemaks.

  • Korteriühistu juhatuse liikmed ja likvideerijad, kel puudub rahvastikuregistris registreeritud elukoht, peavad registripidajale esitama oma aadressi ja teavitama viivitamatult oma aadressi muutumisest.
  • Korteriühistu võib lisaks oma aadressile teatada registripidajale ühe isiku Eesti aadressi, kuhu kohus saab toimetada ühistu menetlusdokumente. See aadress kantakse registrikaardile.
  • Korteriühistu andmete muutumise korral tuleb viitamata esitada registripidajale avaldus (siin peetakse silmas juhatuse liikmete ja likvideerijate nimetamist ja tagasikutsumist, nende esindusõiguse muutumist ja ühingu lõpetamist jm)
  • Ebaõigete andmete esitamise või ettenähtud andmete esitamata jätmise eest võib karistada juhatuse igat liiget eraldi rahatrahviga 200 eurot kuni 3200 eurot. Trahvimist võib korrata seni, kuni puudus on kõrvaldatud.
  • Kohtu registriosakonnale ja notarile tahtliku valeandmete esitamise eest võib karistada kriminaalkorras rahalise karistuse või vangistusega.
  • Kui olete esitanud registriosakonnale kande tegemiseks dokumendid, siis võite kuni kande või kandemääruse tegemiseni ümber mõelda ja esitada avalduse tagasivõtmise avalduse (näidates tagasivõtmise põhjuse). Sel juhul registrikannet ei tehta, kuid esitatud dokumente ei tagastata. 
  • Kande ja määruse tegemist saate jälgida ka e-äriregistris rubriigi „Avaldused“ abil. 

Juurdepääs kinnistutele

Kinnistutele juurdepääsu teema on olnud probleemiks viimase paarikümne aasta jooksul. Üheks peamiseks põhjuseks on olnud maade tagastamisel või erastamisel tekkinud olukorrad, kus varem laiemalt kasutuses olnud teed hakkasid kuuluma eraomanikele, kes on tee sulgenud, ei luba neid teistel isikutel enam kasutada või esitavad selleks ebamõistlikke tingimusi. Seetõttu on tekkinud palju vaidlusi ja tülisid naabrite vahel, kus ühel pool on kinnisasja omanik, kes tahab oma kinnisasjale ligi pääseda ning teisel pool omanik, kelle kinnisasja soovitakse kasutada juurdepääsuks. Viimased ei ole reeglina huvitatud sellest, et nende kinnisasjal kulgevat teed kasutavad teiste kinnisasjade omanikud.


loe edasi 

Viimati uuendatud 12.11.2021