Sa oled siin

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Üldist

 

2018. aasta 1. jaanuaril jõustus 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Sellega asendati kaks varem kehtinud seadust – korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS) – ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

Uue seaduse kohaselt majandatakse kõiki korteriomandeid iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mida majandati kuni uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu. 

Kuidas leida riigi loodud korteriühistu?

Automaatsete korteriühistute moodustamist ja korteriühistute registrisse kandmist, samuti olemasolevate korteriühistute kandmist MTÜ-de registrist korteriühistute registrisse alustas justiitsministeeriumi registrite ja infosüsteemide keskus (RIK) 2017. aasta viimastel päevadel ja nüüdseks on sellega üldjoontes lõpule jõutud.

Kõige lihtsam on korteriühistut otsida tema seadusjärgse nime järgi korteriühistute registrist (kasutades e-äriregistri päringusüsteemi), sest selles nimes sisaldub kinnisasja aadress. Otsimiseks piisab ka nime osast, näiteks asula või tänava nimest.

Aadressi järgi ei saa automaatselt asutatud korteriühistut otsida, sest kui ühistu asukoht langeb kokku korteriomandite asukohaga, siis aadressi eraldi registrisse ei kanta.

Korteriühistu registrikood on pärast selle korteriühistute registrisse kandmist kirjas iga kinnistusraamatusse kantud korteriomandi kinnistu registriosa päises. Selle infoga saavad korteriomanikud kinnistusraamatus tasuta tutvuda.

Kui korteriühistut leida ei õnnestu (kinnistusraamatus puudub korteriühistu registrikood), siis on tegu mingi õigusliku probleemiga ja poolelioleva menetlusega. Puuduva korteriühistu kohta selgituste saamiseks tuleb pöörduda Tartu maakohtu registriosakonna poole.

Milline on korteriühistu kehtiv nimi?

Korteriühistul võib olla kaks nime, mis on samaväärselt kehtivad. Igal korteriühistul on KrtSi kohaselt n-ö seadusjärgne nimi, mis koosneb aadressist ja täiendist „korteriühistu“. Lisaks võib korteriühistul olla täiendav nimi. Kõigi enne KrtSi jõustumist asutatud korteriühistute varasem nimi loeti KrtSi jõustumisel täiendavaks nimeks.

E-äriregistri otsingusüsteemis kuvatakse täiendav nimi ka kehtetu nime lahtris. Põhjuseks on asjaolu, et kõik korteriühistud kanti MTÜde registrist üle uude, korteriühistute registrisse ja vormiliselt on kehtetud ka kõik need vana registri andmed, mis kanti üle uude registrisse.

Põhimõtteliselt on korteriühistu mõlemad nimed õiguslikult võrdväärselt kehtivad, kuid segaduste vältimiseks võiks arvestada alljärgnevate soovitustega.

  • Selguse huvides peaks korteriühistu suhetes kolmandate pooltega kasutama ainult üht nime. See tähendab, et varem asutatud korteriühistu, millel on olemas täiendav nimi, mille all kõik lepingupartnerid (sh krediidiasutused) ja korteriomanikud teda tunnevad, peaks:
  • seda edasi kasutama, sh korteriomanikele esitatavatel arvetel, või
  • sellest loobuma (esitama avalduse selle registrist kustutamiseks) ja siis kasutama ainult seadusjärgset nime.
  • Kui automaatselt asutatud korteriühistu seadusjärgne nimi on üle 81 tähemärgi, tekib probleem korteriühistule krediidiasutuses arvelduskonto avamisel, sest rahvusvahelise makse standardite kohaselt ei ole võimalik kasutada üle 70 tähemärgi pikkust nime. Kuni 81-tähemärgise nime saab krediidiasutus ise lühenda, asendades sõna „korteriühistu“ lühendiga „KÜ“.
  • Kui nimi on ka koos lühendiga „KÜ“ liiga pikk, siis peab korteriühistu konto avamiseks kasutusele võtma täiendava nime, mis on lühem. Täiendav nimi ei pea sisaldama aadressi, kuid see peab sisaldama täiendit „korteriühistu“ või „KÜ“ ja see peab piisavalt erinema kõigi teiste Eestis registreeritud juriidiliste isikute nimedest. Nimepäring
 

Justiitsministeerium on jaganud uue seaduse kohta põhjalikke selgitusi, millega – nagu ka selgituste aluseks olnud küsimustega – saab tutvuda ministeeriumi avalikus dokumendiregistris:

 

Korteriühistuga majad


KrtS-i jõustumisel olemas olevad korteriühistud jätkavad oma tegevust, nendele põhimõttelisi muudatusi ei toimu. Alles jääb nii korteriühistu nimi (ka selline nimi, mis ei sisalda aadressi) kui ka põhikiri.

Põhimõtteliselt ei too uus seadus ka kaasa vajadust põhikirja muuta. Samas võiks kõik korteriomanikud oma ühistu põhikirja siiski värske pilguga üle vaadata, sest praegu leidub neis sageli sätteid, mis ei ole kooskõlas ka kehtiva õigusega. Näiteks on mitmetes põhikirjades sätted selle kohta, kuidas juhatus otsustab isiku korteriühistu liikmeks saamise üle, samuti esineb sätteid, mis näevad võimaluse korteriomanik korteriühistu liikmete hulgast juhatuse või üldkoosoleku otsusega välja arvata. Kui tavalise mittetulundusühingu puhul on sellised sätted igati asjakohased, siis korteriühistu puhul mitte. Korteriühistu liikmeks saamine kaasneb automaatselt korteriomanikuks saamisega, samuti saab korteriühistu liikmest vabaneda ainult KOS-is sätestatud korras korteriomandi võõrandamise nõude esitamisega.

Ilma korteriühistuta majad


Kõigis nendes majades, kus korteriomanikud 2018. aastaks ise korteriühistut moodustanud ei ole, luuakse automaatselt n-ö seadusjärgne korteriühistu. See tähendab, et korteriühistute registri pidaja avab registris uue korteriühistu registrikaardi, millel on kirjas korteriühistu nimi ja mis on seotud kinnistusraamatus sama kinnisasja korteriomanditega. Sellise korteriühistu nimeks saab kinnisasja aadress koos täiendiga „korteriühistu“.

N-ö seadusjärgse korteriühistu loomine ei tähenda seda, et keegi määrab automaatselt sellele korteriühistule ka juhatuse liikmed, see ülesanne jääb ikkagi korteriomanikele endile. Kui korteriomanikud on KOS-i alusel ametisse nimetanud valitseja,  esialgu jätkab see valitseja tegevust. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitsejaks on juriidiline isik, siis loetakse ta korteriühistu valitsejaks.

Korteriühistu valitseja on juriidiline isik, kes tegutseb korteriühistu juhatuse asemel. Senisega võrreldes on see uus võimalus, mis sobib neile korteriomanikele, kes ei soovi oma maja haldamisega tegeleda. Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut. Valitseja peab igale korteriühistule määrama füüsilisest isikust majahalduri, kellel on kinnisvarahalduri või korterelamuhalduri kutsetunnistus.

Seadusjärgsel korteriühistul ei ole esialgu põhikirja. Kui korteriomanikele see sobib, s.t ei soovita seaduses sätestatust erinevaid reegleid kehtestada, siis on ilma põhikirjata tegutsemine täiesti võimalik, sest KrtS ei nõua korteriühistult põhikirja olemasolu.

 

Kuni kümne korteriomandiga majad


Eraldi reeglid kehtiva väikeste majade jaoks, kus on kuni kümme korteriomandit. Kuigi korteriühistu tekib sõltumata korteriomandite arvust, on kuni kümne korteriomandiga majas korteriühistu juhtimine võimalik ka ilma eraldi juhatust valimata. Sellisel juhul loetakse kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmeteks. See tähendab, et korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut. Selliselt juhitud korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist ega pea koostama ega esitama majandusaasta aruannet. Need võimalused kehtivad kõigile väikesete majade korteriomanikele sõltumata sellest, kas nad olid enne KrtS-i jõustumist korteriühistu asutanud või mitte.

Mitme kinnisasja korteriühistud


Osale olemasolevatele korteriühistutele toob uus seadus siiski kaasa ka suuremad muudatused. Need on sellised korteriühistud, mis on moodustatud mitme kinnisasja majandamiseks. Sellistes ühistutes võivad korteriomanikud otsustada senises vormis tegutsemist jätkata. Sellekohane otsus tuleb vastu võtta ja registripidajale esitada 2016. aasta jooksul. Otsuse poolt peab olema korteriomanike enamus ja otsuse protokoll peab olema notariaalselt tõestatud. Kui seda ei tehta, siis loetakse senine ühistu lõpetatuks ja igale kinnisasjale tekib 2018. aasta 1. jaanuaril uus seadusjärgne korteriühistu.

 

Korteriühistu maksejõuetus


KrtS-i kohaselt on korteriühistu lõpetamine võimalik ainult juhul, kui lõpetatakse ka korteriomandid. Seetõttu on uues seaduses sätestatud erisused korteriühistu maksejõuetuse puhuks. Korteriühistu pankroti väljakuulutamine on küll endiselt võimalik, kuid selle järel toimub sisuliselt ühistu saneerimine. Korteriühistu lõpetamine pankroti väljakuulutamise järel on võimalik ainult siis, kui on võimalik lõpetada ka korteriomandid. Selline olukord võib esineda näiteks siis, kui tegemist on tühja ja lagunenud majaga. Korteriomandite lõpetamise korral (mis võib toimuda ka korteriomanike kokkuleppel) jääb alles n-ö tavaline kaasomand, korteriomanikest saavad siis kinnisasja kaasomanikud.

Keda KrtS ei puuduta?


Esiteks ei puuduta KrtS kinnisasja n-ö tavalisi kaasomanikke ja seda ka siis, kui on sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe selle kohta, et iga kaasomanik kasutab hoonest kindlat osa (korterit). Selliste omanike suhteid reguleerib jätkuvalt asjaõigusseadus.

Teiseks ei puuduta uus seadus reaalosadeks jagatud hoonete omanikke. Sellised hooned on eelkõige ridaelamud, kus iga ridaelamuboks on eraldi kinnisasi ja puudub kaasomandi osa.

Kolmandaks ei puuduta uus seadus hooneühistuid ja nende liikmeid. Hooneühistu on tulundusühistu, mille liikmed kasutavad hooneühistule kuuluvat hoonet. Eelkõige tegutsevad sellises vormis endised garaažiühistud.

 

Viimati uuendatud: 18. September 2018