Sa oled siin

Üüriõiguse muudatused

Justiitsministeerium saatis kooskõlastusringile väljatöötamiskavatsuse võlaõigusseaduse
muutmiseks, et leida lahendusi üürituru osaliste õiguste tasakaalustamiseks ja sobiva
eluaseme kättesaadavuse parandamiseks.

Justiitsminister Urmas Reinsalu sõnul on nõudlus Eesti üürituru arendamiseks üha suurem, eriti kui arvestada inimeste vajadusi ja üürituru lolukorda. „Inimesed on mobiilsemad ja tihti ei seo nad end elukohaga pikaks ajaks. Paljudel, eriti noortel, kes alles sisenevad elamuturule, pole majanduslikke võimalusi eluaset soetada. Seetõttu tuleb kaasa aidata professionaalse üürituru elavdamisele – see soodustaks stabiilseid ja usaldusväärseid üürisuhteid ning teeniks nii üürniku kui ka üürileandja huve. Sealjuures peab arvestama vajadusega tagada üürnikule sobiv ja stabiilne elukoht ning samal ajal üürileandjale piisavad õiguskaitsevahendid pahatahtlike üürnikega tegelemiseks,“ rõhutas Reinsalu.

 

Eesmärgid

Kuigi justiitsministeeriumi tellitud analüüside kohaselt ei ole Eesti üüriõigus üldjoontes kaldu ei üürniku ega üürileandja poole ning põhimõttelisi muudatusi ei ole vaja, on mõned küsimused üürilepingu-õiguses siiski vastuolulised, üldsõnalised või piiravad ülearu lepinguvabadust ega arvesta piisavalt eluruumi üürisuhete eripära ja sotsiaal-majanduslikku tegelikkust. Väljatöötamis-kavatsuses analüüsitaksegi neid küsimusi ja pakutakse välja lahendusi.

  • Esimene ettepanek puudutab üürileandja õigust üürileping üürniku makseviivituse tõttu üles öelda. Praegu seaduses sätestatud piiri on peetud üürileandjale liiga koormavaks. Justiitsministeerium teeb ettepaneku vähendada üüri- või kõrvalkulude võlgnevuste suurust ja viivituse aega, mida saab lugeda piisavalt olulisteks, et üürileandjal tekiks õigus üürileping üles öelda.
  • Praegu on leppetrahvid eluruumi üürilepingute puhul keelatud. Kuna aga üürilepingu rikkumise puhul on kahju tekkimist ja selle suurust (nt naabrite häirimist) sageli väga keeruline tõendada, ning sellistel juhtudel võiks leppetrahvil olla ka oluline tõkestav funktsioon, siis tehakse ettepanek lubada teatud juhtudel ja ulatuses leppetrahvi kokkuleppeid.
  • Samuti tehakse ettepanek määrata seaduses selgelt, et üürileandjal ja üürnikul on ka eluruumi üürilepingu korral õigus üürniku makseviivituse puhuks kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast suuremas määras. Seni on see olnud vaieldav. Ent üürniku huvide liigse kahjustamise vältimiseks tehakse ettepanek sätestada viivisekokkulepetele siiski ka ülempiir – see võiks olla kolmekordne seadusjärgne viivisemäär.
  • Kui näiteks mõnes piirkonnas on üürid väikesed ja seetõttu ei piisa tagatisrahast, et hüvitada üürileandjale tekkida võivat kahju, oleks üürileandjal võimalus nõuda kolme kuu üüri suuruse tagatisraha asemel tagatisraha alternatiivses määras. Siiski ei tohi tagatisraha takistada üürnikel üüriturule siseneda ja see peab arvestama n-ö keskmise üürniku maksevõimet.
  • Praegu võib üürileandja teatud alustel ja tingimustel tähtajatute lepingute puhul üürisummat ühepoolselt suurendada – neid aluseid võiks täpsustada, eelkõige selles, et üürileandjal on õigus üüri tõsta, kui keskmine turuüür on tõusnud, aga ka siis, kui üürileandja ajakohastab elamut või eluruumi, sh suurendab energiatõhusust. See võimaldaks üürileandjatel paremini prognoosida üüri tõstmise õiguspärasust ja muuta üüritõus ka üürnikele ettenähtavamaks.
  • Praegu tuleks remondikulud arvestada üüri sisse või üürnikul peaks olema võimalik üüri rahas maksmise asemel teha remonditöid. Samas ei ole võimalik üüritud asja korrashoiukohustust või ka n-ö remondifondimakse kohustust üürnikule üle kanda. Remondikulude jaotuses tasuks lubada senisest ulatuslikumaid poolte kokkuleppeid. Silmas tuleb aga pidada, et remondikohustuste jaotamise kokkulepped peavad olema mõistlikud ja proportsionaalsed.
  • Palju küsimusi tekitab ka olukord, mis juhtub üürilepinguga eluaseme omanikuvahetuse korral. Ettepanek on eristada kinnisasja tavapärast müüki täite- või pankrotimenetluse käigus toimuvast müügist, sest viimase puhul tuleks senisest enam arvestada ka endise üürileandja võlausaldajate huvidega. Seetõttu tasub kaaluda võimalusi anda pankroti- või täiemenetluse käigus toimunud müügi puhul uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamalt ja kiiremalt lõpetada. Seevastu tavapärase müügi puhul soovitakse vastukaaluks senisest enam kaitsta üürniku huve.

Kontaktisik

Justiitsministeeriumi eraõiguse talituse nõunik

Kaidi Urgas (Kaidi.Urgas@just.ee

Ajakava

Detsember 2017 – veebruar 2018: väljatöötamiskavatsuse kooskõlastamine. Ootame tagasisidet kuni 23. veebruarini.

Märts–november 2018: väljatöötamiskavatsuse tagasiside põhjal koostatakse eelnõu.

November 2018: eelnõu esitatakse kooskõlastamisele.

 

Viimati uuendatud: 18. Aprill 2018