Перед заключением договора аренды
Тщательно обдумайте решение
Прежде чем заключать договор, продумайте, какой именно договор вы хотите заключить и на каких условиях.
Внимательно прочитайте договор! Внимательно ознакомьтесь с условиями договора и убедитесь, что все права и обязанности, связанные с договором, вам понятны. При необходимости обсудите неясные вопросы со стороной, подготовившей договор, и уточните содержание договора.
Ознакомьтесь с арендуемым помещением
Арендатор должен ознакомиться с состоянием арендуемого помещения до заключения договора. Также следует поинтересоваться окрестностями и соседями (молодые или пожилые люди, семьи с детьми и т.д.).
Если стороны желают договориться о том, что арендатор несет не только арендную плату, но и побочные расходы (например, на электроэнергию, воду, отопление), то должен быть определен порядок этих платежей.
Выясните прошлую историю другой стороны договора
Перед заключением договора аренды как арендодателю, так и арендатору стоит изучить прошлую историю друг друга. Информацию, на которую можно было бы обратить внимание, можно получить бесплатно или за разумную плату из нескольких баз данных.
Арендодатель может найти полезную информацию из следующих источников:
- Реестр платежных нарушений базы кредитной информации – позволяет узнать предыдущие задолженности арендатора и его платежное поведение;
- Ametlikud Teadaanded — там можно увидеть, среди прочего, сообщения судебного исполнителя, уведомления об аресте имущества, процедуре банкротства, сообщения Налогово-таможенного департамента и комиссии по вопросам жилищного найма;
- E-toimik — туда вносятся данные о наказанном лице и его наказании на основании вступивших в силу судебных решений и решений органов внесудебного производства;
- Riigi Teataja — там можно ознакомиться с вступившими в силу судебными решениями;
- Социальные сети (Facebook и пр.) - там можно найти общих знакомых с арендатором, оценить по фотографиям образ жизни арендатора.
Заключение договора
Чтобы избежать замешательств и проблем, стоит заключить письменный договор аренды. Если договор аренды жилого помещения заключен не в письменной форме, но срок действия договора составляет более одного года, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договаривающиеся стороны должны коммуницировать по поводу своих прав и обязанностей как до заключения договора, так и в течение срока действия договора путем переписки (напр., по эл. почте), чтобы впоследствии в случае возникновения разногласий можно было доказать обстоятельства.
В договоре не нужно повторять то, что уже и так записано в законе. В то же время и арендодателю, и арендатору полезно уточнить в договоре важные для них условия.
Арендатору также может пригодиться
- e-Kinnistusraamat (электронная крепостная книга), в которой арендатор может увидеть данные, связанные с арендуемой недвижимой вещью: собственник недвижимого имущества, связанные с недвижимой вещью ограничения и обременяющие ее ипотеки;
- e-Äriregister – (электронный коммерческий регистр) — если арендодатель является юридическим лицом, здесь можно ознакомиться со связанными с ним данными, в т.ч. с задолженностями по налогам, запретом на коммерческую деятельность и т.д.
Рекомендации арендодателю
- Побочные расходы. Если оплата побочных расходов не согласована в договоре, они оплачиваются арендодателем в соответствии с законом. Однако стороны могут договориться о том, что побочные расходы несет арендатор. В отношении договоренности о побочных расходах законом предусмотрено требование ее оформления в письменно воспроизводимой форме, т.е. договоренность должна быть заключена способом, позволяющим постоянное письменное воспроизведение, и содержать имена и фамилии лиц, заключивших сделку, но не обязательно должна быть подписана ими собственноручно (напр., эл. письмо).
-
Расходы на содержание в порядке здания и его благоустройство. Помимо побочных расходов, при заключении договора аренды жилого помещения стороны также могут договориться о том, что арендатор несет расходы, необходимые для поддержания здания в состоянии, соответствующем договору, и его улучшению (расходы на содержание здания в порядке и улучшение здания). Соответствующее соглашение может быть заключено при первоначальном заключении договора, и оно должно быть оформлено в письменно воспроизводимой форме. Следовательно, если стороны хотят договориться об уплате арендатором т.н. платежей в фонд ремонта, то соответствующее соглашение должно быть отражено в договоре в соответствии с требованиями.
-
Соглашение об обязанности ремонта в случае возврата вещи. При заключении договора аренды жилого помещения стороны могут также договориться о том, что арендатор должен вернуть вещь в таком состоянии, чтобы были устранены износ или порча, вызванные ее нормальным использованием в соответствии с договором, или несет связанные с этим разумные и необходимые расходы. Соответствующее соглашение может быть заключено сторонами при первоначальном заключении договора, и оно должно быть оформлено в письменно воспроизводимой форме.
Таким образом, при заключении договора арендодателю целесообразно продумать, уместно и желательно ли заключение такого соглашения в рамках конкретного договора, и во избежание дальнейших споров как можно точнее определить в договоре обстоятельства, связанные с соглашением. - Пользователи жилого помещения. В договоре следует определить, кто будет пользоваться жилым помещением. По закону арендатор имеет право размещать в арендованном жилом помещении членов своей семьи, но договором может быть предусмотрено, что это может быть сделано только с согласия арендодателя.
Также разумно предусмотреть в договоре, имеет ли право арендатор содержать в арендуемых помещениях домашних животных. - Состояние помещений. В договоре следует максимально точно описать условия, которым должны соответствовать арендуемые помещения в течение срока договора аренды, и зафиксировать состояние жилого помещения (в т. ч. показания коммунальных расходов). Чтобы впоследствии это можно было доказать, стороны могут составить передаточный акт и приложить к нему фотографии, отражающие состояние жилого помещения и его обстановки. Если состояние жилого помещения и имущества точно не описаны, арендодателю будет сложнее требовать от арендатора компенсации за поврежденное или уничтоженное имущество. Важно также указать в договоре аренды количество комплектов ключей жилья и их распределение.
- Бессрочный или срочный договор? Арендодатель должен как следует продумать, на какой срок он хочет сдавать жилое помещение в аренду. Вероятно, арендодателю выгоднее иметь бессрочный договор, поскольку он может быть расторгнут как в чрезвычайном, так и в обычном порядке, в последнем случае с предуведомлением не менее чем за три месяца. Кроме того, бессрочный договор по закону дает арендодателю больше прав на увеличение арендной платы.
- Соглашения о неустойке и пени. Договор аренды жилого помещения может предусматривать неустойку в случае существенного нарушения неденежного обязательства, которая за одно нарушение может составлять до 10 % от арендной платы за один месяц, а при наличии различных нарушений — в общей сложности не более 20 % от арендной платы за один месяц. В договорах аренды жилых помещений стороны могут договориться о более высокой, чем предусмотренная законом, ставке пени (ставка, указанная в ст. 94 ОПЗ + 8 % в год), но она не должна превышать установленные законом пени более чем в три раза (в настоящее время 3 x 8 % = 24 % в год). Соответствующие соглашения должны быть заключены в письменно воспроизводимой форме.
Рекомендации арендатору
- Побочные расходы. Если, согласно договору, побочные расходы должен нести арендатор, ему следует избегать соглашения, сформулированного общими словами, согласно которому он должен выполнить все обязательства, которые возлагаются на собственника вещи, исходя из того, что он является ее собственником. Арендодатель может востребовать в качестве побочных расходов только те расходы, которые непосредственно связаны с использованием жилого помещения. В договоре должно быть точно указано, какие именно расходы возлагаются на арендатора.
- Расходы на содержание в порядке здания и его благоустройство. Если стороны договорились о том, что арендатор несет расходы по содержанию в порядке здания и его благоустройству, они могут быть возложены на арендатора только в разумном, пропорциональном и предсказуемом объеме. Важно также подчеркнуть, что такое соглашение может быть заключено только при первоначальном заключении договора, чтобы арендатор с учетом этого мог вести переговоры по согласованию арендной платы.
-
Соглашение об обязанности ремонта в случае возврата вещи. Важно подчеркнуть, что речь идет всего лишь о возможности, предусмотренной законом. Если арендатор не желает выполнять соответствующие работы или нести расходы, действует установленная законом предпосылка, что расходы, которые могут возникнуть в результате нормального износа вещи, покрываются арендной платой. Арендатору стоит как следует подумать о том, достаточно ли у него навыков и возможностей, чтобы принять на себя соответствующее обязательство. Ремонтом, необходимым для устранения износа или ухудшения состояния жилого помещения, можно считать, напр., покраску потолков и стен, смену обоев, шпаклевку выбоин на стенах, глубокую очистку пола или другие подобные работы, с которыми арендатор обычно может справиться, не обладая специальными навыками.
Если соответствующее обязательство принято, его следует также учитывать при переговорах о сумме арендной платы, так как сумма арендной платы в этом случае также должна быть меньше. Важно подчеркнуть также то, что на арендатора невозможно возложить обязательство по общему поддержанию в порядке арендодателя (напр., устранение аварий и т.п.) или обязательство по улучшению жилого помещения. - Денежный залог. Договор аренды жилого помещения может предусматривать, что арендатор платит арендодателю денежный залог в размере арендной платы до трех месяцев. Стороны могут договориться о меньшей сумме, но большей суммы денежного залога с арендатора требовать нельзя, и арендатор имеет право отказаться от ее уплаты.
- Бессрочный или срочный договор? Арендатор должен как следует подумать о том, хочет ли он заключить срочный или бессрочный договор. Для арендатора более выгодным может быть срочный договор, так как он может быть расторгнут арендодателем только в исключительном случае (напр., если арендатор нарушает договор). Кроме того, при срочном договоре арендодателю сложнее повысить арендную плату.
Недостатком является то, что, если арендодатель не захочет продлить договор после истечения срока, арендатору придется искать себе новое место жительства. Здесь, однако, необходимо учитывать, что если после истечения срока действия срочного договора арендатор продолжает пользоваться арендуемым помещением, то в случае, если ни арендодатель, ни арендатор в течение двух недель не выразят друг другу иную волю, договор становится бессрочным. Одновременно это означает, что арендодатель имеет право требовать плату за пользование жилым помещением и после истечения срока действия договора.
Основные права и обязанности
Права и обязанности арендодателя
Основной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору в пользование жилого помещения на оговоренное время, а также обеспечение того, чтобы оно находилось в состоянии, пригодном для использования в соответствии с договором.
Заключение договора аренды не означает, что арендодатель больше не обязан содержать жилое помещение в подходящем состоянии. Он должен обеспечить пригодность жилого помещения для использования и его соответствие условиям, установленным договором аренды, то есть устранить за свой счет дефекты жилого помещения, за которые арендатор ответственности не несет. В то же время арендатор обязан по-хозяйски владеть жильем и содержать его.
Не следует забывать, что арендованное жилое помещение является домом арендатора и неприкосновенность жилища является конституционным правом. С другой стороны, арендатор обязан терпеть неудобства, если арендодатель выполняет необходимые работы по сохранению жилого помещения и устранению дефектов.
Арендодатель имеет право получать арендную плату от арендатора за пользование жилым помещением, а также получить помещение от арендатора по истечении срока действия договора.
При бессрочном договоре арендодатель может увеличивать арендную плату за жилое помещение на установленных законом основаниях, каждый год после заключения договора аренды, уведомляя об этом не менее чем за 30 дней. В уведомлении должна быть указана новая сумма арендной платы и время ее действия, а также обоснование и расчет повышения арендной платы и порядок оспаривания увеличения арендной платы.
В течение срока действия срочного договора аренды арендная плата может быть увеличена в случае, если размер увеличения и основа для его расчета определены в договоре аренды в виде конкретной суммы, процента или индекса, договор аренды заключен на срок не менее трех лет и арендная плата повышается не чаще одного раза в год. Стороны могут также договориться о праве арендодателя увеличивать арендную плату в одностороннем порядке на согласованных в договоре основаниям. Основание для повышения арендной платы или иного одностороннего изменения договора должно быть точно определено в договоре.
Если арендодатель потребовал от арендатора денежный залог, то он должен хранить его в кредитном учреждении отдельно от своего имущества и как минимум по местной средней процентной ставке. Проценты принадлежат арендатору и увеличивают денежный залог. Денежный залог и накопленные по нему проценты не относятся к банкротному имуществу арендодателя и не могут быть обращены к востребованию в рамках исполнительного производства в отношении арендодателя. Арендатор может потребовать возврата денежного залога, если в течение двух месяцев после истечения срока действия договора аренды арендодатель не уведомил о своем требовании к арендатору.
Для защиты прав арендодателя законом предусмотрено залоговое право арендодателя. Это означает право арендодателя в определенном случае удовлетворить свое вытекающее из договора требование (напр., требование арендной платы) за счет находящегося в сдаваемом в аренду помещении движимого имущества (оно может принадлежать арендатору или третьему лицу).
Права и обязанности арендатора
Арендатор имеет право получить от арендодателя жилое помещение, соответствующее условиям договора, и использовать его в течение срока действия договора. При этом использовать его следует бережно и в соответствии с назначением, согласованным при сдачи в аренду. Арендатор должен считаться с интересами других жильцов дома и соседей.
Основной обязанностью арендатора является уплата согласованной арендной платы за использование жилого помещения. Если он этого не делает, арендодатель в определенных случаях имеет право расторгнуть договор (подробнее см. ниже).
Арендатор должен устранять незначительные дефекты в жилом помещении, которые можно исправить путем мелкой уборки или техобслуживания. Если арендатор желает произвести более крупные изменения, он должен получить на это разрешение арендодателя (разрешение должно быть выражено как минимум в письменно воспроизводимой форме, напр., эл. письмом).
Арендатор имеет право поселить в арендуемом жилом помещении членов своей семьи. Договором может быть установлено, что это можно сделать только с согласия арендодателя.
Арендатор имеет право сдавать жилое помещение в субаренду, однако для этого тоже необходимо согласие арендодателя. Арендатор должен понимать, что если он передает жилое помещение субпользователю, то он несет ответственность за действия субпользователя как за свои собственные действия.
Если арендодатель хочет увеличить арендную плату, то арендатор может оспорить это в течение 30 дней.
По истечении срока действия договора арендатор обязан освободить жилое помещение и передать его арендодателю. Возвратить необходимо также все ключи. Жилое помещение должно быть возвращено в состоянии, соответствующем использованию в соответствии с договором. Если при заключении договора был составлен передаточный акт, то жилое помещение должно быть передано в указанном в нем состоянии. В том случае, если стороны договорились об обязательстве арендатора вернуть вещь в таком состоянии, чтобы были устранены ее износ или ухудшение, вызванные обычным использованием в соответствии с договором, или были покрыты связанные с их устранением разумные и необходимые расходы, соответствующие обязательства также должны быть выполнены по истечении срока действия договора.
Прекращение договора
Для прекращения договора следует представить другой стороне заявление о расторжении в письменно воспроизводимой форме (напр., эл. письмом). Заявление арендодателя должно содержать как минимум следующие данные: арендуемая вещь, день прекращения договора, основание для расторжения, порядок и срок оспаривания расторжения. Также должны соблюдаться сроки расторжения.
Срочный договор аренды прекращается по истечении срока, если только договор не был расторгнут ранее в чрезвычайном порядке. Срочный договор не может быть расторгнут в обычном порядке.
Бессрочный договор аренды может быть расторгнут как арендатором, так и арендодателем в обычном порядке с предуведомлением не менее чем за три месяца. То же действует, если срок договора аренды превышает 30 лет, кроме случаев, когда договор аренды не заключен на срок жизни арендатора или арендодателя.
Как бессрочные, так и срочные договоры могут быть расторгнуты по уважительной причине в чрезвычайном порядке. Причина является уважительной, если в случае ее возникновения нельзя ожидать, что сторона договора, желающая расторжения, учитывая все обстоятельства и взвесив интересы обеих сторон, продолжит выполнение договора.
Арендатор может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке в первую очередь, если он не может использовать арендованное помещение по причинам, зависящим от арендодателя.
Арендодатель может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке прежде всего, если:
- арендатор нарушает обязанность использовать арендованное помещение бережно и в соответствии с назначением или не считается с интересами соседей или других жильцов дома;
- арендатор два раза подряд не уплатил в срок значительную часть причитающейся суммы (арендная плата, побочные расходы, расходы на содержание в порядке и улучшение здания); сумма задолженности по арендной плате или залогу более суммы арендной платы за два месяца; задолженность по побочным расходам или по расходам на содержание в порядке и улучшение здания превышает сумму на покрытие побочных расходов или расходов на содержание и улучшение здания, подлежащих уплате за два месяца.
В этом случае арендодатель должен предоставить арендатору в письменно воспроизводимой форме дополнительный срок не менее 14 дней, предупредив, что в случае неуплаты долга в течение предоставленного срока он расторгнет договор.
Расторжение является ничтожным, если арендатор имел право произвести зачет арендной платы и сделал заявление о зачете незамедлительно после получения уведомления о расторжении;
- арендатор объявляется банкротом, и арендатор не предоставляет арендодателю достаточный залог для покрытия будущих арендной платы и побочных расходов.
Обе стороны договора имеют право расторгнуть договор, если жилое помещение находится в таком состоянии, что его использование может представлять угрозу для здоровья человека.
Продажа арендованной недвижимой вещи не прекращает действия договора аренды. Права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды, переходят к новому собственнику. Новый собственник может расторгнуть договор аренды в течение трех месяцев, если он сам неотложно нуждается в помещении. В этом случае арендатора необходимо уведомить о расторжении не менее чем за три месяца.
Напротив, при отчуждении жилого или коммерческого помещения в исполнительном или банкротном производстве правило неотложной собственной необходимости не применяется. В этом случае новый арендодатель имеет возможность расторгнуть договор аренды, просто соблюдая срок расторжения. Если в крепостной книге сделана отметка о договоре аренды, договор на приведенных выше основаниях расторгнут быть не может.
Следует учитывать также то, что прекращение договора аренды само по себе не влечет за собой прекращение договора субаренды. Договор субпользования может действовать после прекращения договора пользования, если стороны договора не договорились о том, что он прекращается по прекращении договора аренды.
Разрешение споров
Если споры, возникающие в связи с договором аренды, не удается разрешить по соглашению сторон, стороны могут обратиться либо в уездный суд, либо в комиссию по вопросам жилищного найма в регионе жилого помещения. В комиссиях по вопросам жилищного найма разрешаются только такие споры, в которых денежные требования не превышают 3200 евро.
Как решение суда, так и решение комиссии по вопросам жилищного найма являются обязательными для выполнения сторонами. Если вы не согласны с решением комиссии по вопросам жилищного найма, у вас остается право обратиться в суд. В случае невыполнения решения добровольно как с решением суда, так и с решением комиссии по вопросам жилищного найма можно обратиться к судебному исполнителю.
Последнее обновление 08.12.2022